Покупка дома на полуострове Бодрум — как и в любой другой части Турции — проходит спокойно и безопасно, если действовать в правильном порядке. Большинство проблем, с которыми сталкиваются иностранные покупатели, вызваны не самой системой, а пропуском проверок, которые турецкие покупатели и их юристы выполняют в обязательном порядке.
В этом руководстве — всё, что нужно проверить до сделки: от свидетельства о собственности до финальной регистрации в Кадастровом управлении.
ТАПУ — главный документ любой сделки с недвижимостью в Турции. Право собственности переходит только после регистрации сделки в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) — подписанный договор, расписка о задатке и даже полная оплата не делают вас собственником.
Прежде всего проверьте:
Кадастровый реестр содержит не только сведения о собственнике. Попросите юриста получить актуальную выписку и проверить:
Чистая выписка — обязательное условие. Любое обременение должно быть снято до или в момент перехода права — никогда не соглашайтесь на обещание решить это «потом».
Отдельно от реестра проверьте неоплаченный налог на недвижимость в муниципалитете, задолженности по коммунальным услугам, а в жилых комплексах — неоплаченный айдат (сборы за обслуживание): на практике эти долги «следуют» за объектом.
Две муниципальные проверки защищают вас от самой дорогой категории проблем — незаконной или не соответствующей разрешениям постройки:
В новых проектах изучите разрешение на строительство и репутацию застройщика, а при покупке на этапе строительства настаивайте на нотариальном предварительном договоре с чёткими сроками сдачи и штрафными санкциями.
Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость на большей части территории Турции, однако действуют несколько дополнительных требований:
Если вы рассматриваете турецкое гражданство через инвестиции, действуют дополнительные условия — включая минимальный инвестиционный порог, отметку в ТАПУ о запрете продажи в течение трёх лет и строгое соответствие между ценой сделки, отчётом об оценке и банковскими документами. Это специализированная процедура: получите консультацию до выбора объекта, а не после.
Планируйте транзакционные издержки сверх согласованной цены. Основные статьи: сбор за переход права собственности (4% от заявленной стоимости; на практике обычно оплачивает покупатель, если не согласовано иное), отчёт об оценке, нотариальные и переводческие расходы, а также обязательное страхование от землетрясений DASK, которое требуется для каждого жилого объекта в Турции. Комиссия агентства недвижимости также регулируется законом: в общей сложности не более 4% от цены продажи (плюс НДС), и делится между сторонами — как правило, 2% платит покупатель и 2% продавец. При покупке новостройки заранее уточните, применяется ли НДС и подпадаете ли вы под освобождение от НДС для иностранных покупателей — разница может быть существенной.
Лучшая защита — независимый англоговорящий юрист по недвижимости, который представляет только вас: не продавца, не застройщика и не агентство. Юрист должен провести проверки в кадастре и муниципалитете, проверить или составить договоры, правильно выстроить оплату и оформление DAB, а при необходимости — завершить сделку от вашего имени по доверенности.
В Bodrum Villas каждая сделка строится на одном принципе: документы должны быть столь же безупречны, как и вид из окна.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?
Да. Граждане большинства стран могут приобретать недвижимость на своё имя — с учётом ограничений по военным и особым зонам безопасности и общего лимита в 30 гектаров на человека.
Что такое ТАПУ?
ТАПУ — официальное турецкое свидетельство о праве собственности. Право переходит только после регистрации сделки в Кадастровом управлении — договор и оплата сами по себе собственником вас не делают.
Нужно ли находиться в Турции для завершения сделки?
Нет. Вы можете оформить нотариальную доверенность на юриста, который завершит весь процесс от вашего имени, включая визит в Кадастровое управление.
Что такое справка DAB?
Döviz Alım Belgesi — банковский документ, подтверждающий, что ваша иностранная валюта была конвертирована в турецкие лиры через банковскую систему Турции. Без него переход права к иностранному покупателю не регистрируется.
Сколько длится процесс покупки?
После завершения проверок и получения отчёта об оценке сама регистрация обычно занимает несколько дней. В целом на хорошо подготовленную сделку закладывайте от двух до четырёх недель.
Данное руководство носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство, пороги и сборы могут меняться; перед покупкой обязательно уточните актуальные требования у независимого турецкого юриста по недвижимости.
Задумываетесь о доме на полуострове Бодрум? Свяжитесь с Bodrum Villas — эксклюзивным представителем Forbes Global Properties на полуострове — для частной консультации.
en
ru
tr