Türkiye'de arazi satın almak için kapsamlı bir rehber

Son yıllarda gayrimenkul, karlı bir yatırım aracı olduğunu kanıtlamıştır. Çeşitli yatırım fırsatları arasında, arazi en yüksek yatırım getirisi sağlayan yatırım aracı olarak öne çıkmaktadır.

Peki, arazi satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

• Yatırımın amacı, yaşamak için bir ev inşa etmek ya da sadece yatırım getirisi amacıyla bir varlık olarak arazi satın almak olsun, arazinin bulunduğu bölge hakkında bilgi edinmek gerekir. Ulaşım olanaklarına, gelişme potansiyeline, konuma, büyüklüğe, imar durumuna, şekline, boyutuna ve zemin durumuna çok dikkat edilmelidir. Ayrıca, mülkiyet yapısını araştırmak da çok önemlidir. Türkiye'de arazi yatırımı yaparken dikkate alınması gereken hususlar şunlardır.
• İki farklı tür arazi vardır İmar çok önemlidir

1. Tarla, sadece tarıma uygun, sınırlı ve belirli bir arazi parçası olarak tanımlanır. İNŞAAT YASAKTIR.
2. Arsa, imar uygulaması olan, üzerine inşaat yapılabilen, ekilmemiş, parsellenmiş ve belediye sınırları içinde bulunan arazi parçası olarak ifade edilir.

• Arazinin en az 5.000 metrekare olması durumunda yasal olarak ev inşa edebilirsiniz.
• Arazi 5.000 metrekareden büyük olsa bile, belediye yolu yoksa yine de ev inşa edemezsiniz.
• Arazinin büyüklüğü 5.000 metrekarenin üzerindeyse, inşa edeceğiniz evin toplam alanı, yani bağımsız bölümün alanı ekstra olarak kabul edilir.
• Dolayısıyla, 150 metrekarelik bir ev inşa ediyorsanız, arazinizin en az 5.150 metrekare olması gerekir.
• 80 metrekarelik bir ev inşa ediyorsanız, arazinin 5.080 metrekare olması gerekir.
• Arazi, il tarım müdürlüğü tarafından sınırları çizilen bir alanda bulunuyorsa, 5.000 metrekareden küçükse ev inşa edebilirsiniz.
• DSİ (Devlet Hidroelektrik İşleri) tarafından çalışmaların yapıldığı sulama kanalı, sulama havuzu veya sulanan arazilerin yakınında, 5.000 metrekareden büyük olsa bile inşaat yapamazsınız.
• Arazi koruma alanında ise, 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev inşa edemezsiniz.
• Kooperatif hobi bahçesinde ev inşa edilemez; aksi takdirde inşa ettiğiniz ev yasal olarak size ait olmaz.
• Kooperatifin borç ve varlıklarına ortak olursanız, inşa ettiğiniz ev kooperatifin ortak mülkiyeti haline gelir; tek başınıza herhangi bir hak talebinde bulunamazsınız (yıkılmadığı takdirde).
• Konteynerler için özel izin yoktur, prefabrik bungalovlar inşa edilebilir ve ruhsatsız her şey yasadışıdır.
• Belediye, yasadışı evleri yıkar, para cezaları verir ve hatta kolluk kuvvetlerine ceza davası açmaları için bildirimde bulunabilir.
• Belediye yasadışı yapıları yıkmasa bile, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu parayı belediyeden iki kez keser ve hatta size ödetir. Bu nedenle, çok yüksek para cezaları çok hızlı bir şekilde birikebilir.
• Elektrik ve su bağlantısı olması, belediyenin veya devletin o binayı izin verdiği anlamına gelmez ve binanın yıkılmayacağına dair bir garanti yoktur.
• Yıkılan birçok yasadışı yapı elektriğe bağlıdır.
• Bina tescil belgesi başvurusu yapmak, binanın izinli olduğu ve yıkılmayacağı anlamına gelmez. Belgesi olmayan her yapı yıkılabilir.
• Su kuyusu izni almak da çok zor olabilir. Ayrıca, su kuyusu açma izni aldığınızda, 150 metreye kadar su bulacağınızın garantisi yoktur.
• Üstelik son birkaç yıldır sondaj yasağı vardır. Yasadışı sondaj çalışması yaptığınız tespit edilirse, yüzbinlerce lira para cezasına çarptırılabilir, kazılan yere beton dökmek zorunda kalabilirsiniz.
• Elektrik ve su için başvuru yaptık diyenlere kanmayın, bir milyon TL ödeseniz bile bazı yerlere elektrik ve su asla gelmez.
• Arazinin çevresini kapatmak arazinin durumunu değiştirmez, duvar örmek veya çit çekmek arazinin TARLA'dan ARSA'ya veya üzerine inşaat yapılabilir araziye dönüşmesini sağlamaz.
• İnşaat izni olmayan arazilere “SATILIK ARSA” yazan birçok kişi vardır. Tapuyu ve gerekirse yerel belediye kayıtlarını kontrol etmek önemlidir.

Kuralın istisnası ancak çok nadir

• Köy içinde imar planına dahil olan yerlerde, yani kırsal yerleşim alanı olarak kabul edilen yerlerde istisnalar vardır.
• Köy içindeki alanlar da kayıtlarda tarla olarak kayıtlıdır, ancak kadastro yolu bulunan tarla niteliğindeki köy yerlerinde de ev inşa edebilirsiniz.
• Diğer bir deyişle, bu arazi üzerine inşaat yapılabilir. Satın almak istediğiniz yerin köy yerleşim alanı içinde olup olmadığını belediyeden kontrol etmelisiniz.
• Köylerde ve kırsal mahallelerde, parselin belediye yoluna en az 15 metre genişliğinde ve 20 metre derinliğinde cephesi olmalıdır.
• Özet Türkiye'de arazi satın almak çok iyi bir yatırım olabilir, ancak tüm ilgili izinlerin alınması için uzman tavsiyesi alınmalıdır.

Makale çeşitli resmi kaynaklardan derlenmiştir.

Mihane Sadiku

Kurucu ve Sahibi

Yalihan International

FORBES GLOBAL PROPERTIES'in Bodrum Bölgesi için Münhasır Temsilcisi